¿Es la vivienda una buena inversión? Precio Vs Valor

A continuación reproduzco esté magnífico artículo sacado de rankia 

A ver chicos. Este artículo va de por qué las casas son una MALA INVERSION. MALA MALA MALA. Muchos ahora mismo estaréis sonriendo y pensando que esto es absurdo. Al fin y al cabo, ¿Quien no tiene conoce a una abuelita que mantiene a toda su familia con los alquileres? ¿O a un "empresario" que se ha hecho millonario comprando casas?

En un principio, la vivienda puede hacerte ganar mucho dinero… pero a las mismas condiciones que cualquier otra inversión. Si compras a un buen precio y vendes más caro… ganas pasta.

El problema que la mayor parte de la gente con la inversión inmobiliaria sin embargo es que NO TIENEN NI IDEA DE DONDE SE METEN.


La casa donde vives NUNCA es una inversión


El primer factor que la gente no suele tener en cuenta a la hora de medir sus beneficios ocurre a los que venden su vivienda habitual. Os voy a contar un secreto increíble: TU VIVIENDA HABITUAL NO PUEDE SER UNA INVERSIÓN. NUNCA. JAMÁS.

¿Por qué? Si lo pensásemos la respuesta sería obvia… Al fin y al cabo, todos necesitamos vivir en algún sitio, sea comprando o alquilando.

Así que, cuando vendemos nuestra casa habitual… ¿Que hacemos con ese dinero? ¡Comprar otra casa!

El tema es que, las apreciaciones de precio de la vivienda no ocurren de forma aislada, sino que van de la mano del mercado en general. Así que, salvo que hayamos decidido irnos a un barrio peor o a una casa más pequeña, si tu casa actual se ha apreciado un 50%, la casa que vayas a comprar también lo habrá hecho. ¿En total? Te quedas igual.





¿Que dices? ¡Yo he hecho un montón de pasta vendiendo mi casa!
A esta afirmación yo siempre me pregunto… ¿Cómo valoran exactamente su beneficio? Y me pregunto esto porque, después de muchos años me he dado cuenta de que la gente NO SABE NI LO QUE GANAN.

Veamos lo que haríamos con acciones. Cuando calculas lo que has ganado con las acciones utilizas la siguiente ecuación:

               (Precio Venta - Precio Compra)*Nº de acciones - GASTOS

Sin embargo, para calcular el beneficio de la vivienda mucha gente hace simplemente:

"Precio Venta - Precio Compra"

¿Y los malditos gastos que? ¿Es que no cuentan? Cuando calculas el beneficio de una venta inmobiliaria debes tener en cuenta todos los impuestos que has pagado, todos los gastos que has tenido, todas las reformas, todos los gastos de comunidad, los gastos de compraventa… y sobre todo, los intereses de la hipoteca que has pagado.

Esto a mi me parece obvio pero cuando lo mencionó la gente me mira raro y me dice "Pero esos son los costes de VIVIR"… ya bueno. Y una acción también tiene costes por mantenerlas y por venderlas… y aun así los metemos.

Aquí os pongo un ejemplo claro de los gastos que produce una casa a lo largo de 30 años (está en inglés pero creo que queda claro):

Esto quiere decir que, si vendes la casa por menos de 1.073.000$, habrás perdido dinero. Sencillo, ¿no?



¿Significa esto que no se puede hacer dinero con la inversión inmobiliaria? No digo eso. Siempre que no sea tu vivienda habitual, puedes ganar dinero, generalmente, en cuatro circunstancias:

Cuando pagas al contado, es mucho mucho más fácil ganar dinero ya que no tienes que que pagar ningún interés,
Cuando hay una burbuja (pero solo si tienes suerte),
Cuando compras a precio descontado (normalmente ocurre cuando se echa a una familia de una casa, vamos, cuando hay tragedias)
O cuando hay un cambio regulatorio o una ampliación de la demanda enorme que la oferta no pueda absorber (en españa aumentó la demanda… pero también muchísimo la oferta. ¿¿¿Como es posible que con pisos vacíos las casas siguieran subiendo??? Eso es lo que indicaba que se trataba de una burbuja)



Pero los precios de las casas, a largo plazo, siempre suben
Mucha gente creía que el valor de las casas no PODÍAN caer. Ahora esto se ha demostrado incierto (si hubiesen mirado los principios de los 90 también, pero claro, los humanos no nos caracterizamos por nuestra memoria de elefante), y las personas han cambiado su cantinela para decir "Las casas siempre aumentan su valor en el largo plazo". Y se quedan tan panchos, decidiendo que algún día, su casa volverá a valer una fortuna.

Pero esto es falso. El precio es lo que pagas y el valor es lo que obtienes. Y el problema con la vivienda es que su valor es constante. Una casa no se mueve, sólamente te da cobijo a cambio de que pagues impuestos, mantenimiento y otros gastos.

Cuando compras una acción de una empresa, esta puede subir y bajar por la demanda… pero siempre hay un valor intrínseco en ella. Apple en el 2000 era una empresa al borde de la ruina, mientras que ahora es la mayor compañía del mundo. ¿Por que? Porque han sacado productos novedosos, porque su gestión mejoró y porque, en definitiva, sus beneficios se incrementaron; y esto es aplicable a todas las empresas.

En cambio, ¿Como aumenta el valor de una vivienda? Quizás si te ponen un buen colegio o si esa zona se pone de moda… Todo factores completamente fuera de tu control. Generalmente, el valor de la vivienda está ya intrínsecamente en su precio (por eso un chalet en la moraleja cuesta más que uno en un pueblo) y no cambia a largo plazo (aunque si puede cambiar en el muy largo plazo, cuando barrios marginales se ponen de moda… ¡pero también ocurre al contrario!).

Pensadlo bien, una casa que tiene 100 años te ofrece el mismo servicio cuando fue construida que ahora mismo. No se hizo repentinamente más grande o se renovó por arte de magia; todo lo contrario, sus propietarios han estado pagando costes gigantescos durante años.

¿Que hace entonces que los PRECIOS suban? Muy sencillo, los precios de la vivienda aumentan con los salarios y los tipos de interés, y no pueden aumentar más que estos a largo plazo. ¿Por qué? Porque si los precios de las casas suben consistentemente más que los salarios, entonces la gente deja de comprar, como ha ocurrido con esta crisis.

Esto quiere decir que, aun con un aumento de la demanda brutal, como ha ocurrido estos años, si los precios suben por encima de los sueldos, esta situación es INSOSTENIBLE.

Mi madre solía contar que ella podía vivir con 25 ptas al día o que el cine costaba 3 ptas en los tiempos de mi Padre; "¡Hoy en día nos cobran un pastizal por lo mismo!" Pero a veces nos olvidamos que los salarios de la época eran 10.000 ptas o menos al mes… ¿Nos cobran en exceso por el pan? ¿O es simplemente la inflación y el crecimiento salarial? Os dejo que respondáis a eso vosotros mismos…


Sigo sin creerte… ¡las casas a largo plazo siempre han subido!
¿No me crees? ¿Que te parece si miramos algunos números?

En España no hay muchos estudios sobre esto, pero en EE.UU. sí los hay. Y las conclusiones son que la vivienda en USA ha crecido a menos del 1% por encima de la inflación en los últimos 100 años. Gran rentabilidad, ¿eh?

Pero seguro que este no es el caso de España… En españa las casas son diferentes… Para conseguir desterrar esta noción de nuestras cabezas, he decidido hacer un estudio yo mismo. Desgraciadamente no he podido encontrar datos más antiguos que 1987, por lo que tendremos que conformarnos con la rentabilidad de los últimos 25 años:

 Datos:

Precio vivienda
Inflación
Salarios: 1 y 2
Excel de Cálculos (para que los comprobéis vosotros mismos)



Parece interesante, ¿no? El tema es que, cuando deflactamos la inflación de los precios de la vivienda, ¿Adivinaís que rentabilidad tenemos?

¿Un 6%? ¿Un 10%?

Pues no. Un 2,5% anual. Y esto es sin considerar los gastos de mantener la vivienda, que reducen su rentabilidad, o el hecho de que a las casas probablemente les falte todavía caer bastante más en los próximos años.

¿Una inversión genial? Joder, prefiero invertir en depósitos, que al menos me dan flexibilidad y no me cuestan unos gigantescos quebraderos de cabeza.




Bueno, siempre puedes alquilarla, ¡Y ganas dinero!
Mucha gente da el argumento que si no la pueden vender (la casa es de los activos más difíciles de vender, sobre todo en esta crisis), la alquilan. Sin darse cuenta de que la rentabilidad de los alquileres no es tan buena (sobre todo si tienes una hipoteca que pagar) y de los gigantescos problemas que hay cuando un inquilino te sale rana (lo que es bastante común).


El equivalente a alquilar una vivienda sería como el dividendo de una acción que no varía de precio nunca. Así, si compras una casa por 100.000€ y sacas un alquiler mensual de 400€, obtienes una rentabilidad bruta del 4,8%. A esto hay que restarle todos los gastos… y obtienes la rentabilidad final. Una rentabilidad que, para los que la tienen con hipoteca, se reduce a prácticamente CERO.

Sin embargo, como vemos en el enlace anterior o en este la rentabilidad bruta media en ciudades como Madrid o Barcelona es en torno al 4%. Sí es una buena rentabilidad… pero desde luego no es la panacea.



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