¿Es la vivienda una buena inversión? Precio Vs Valor

A continuación reproduzco esté magnífico artículo sacado de rankia 

A ver chicos. Este artículo va de por qué las casas son una MALA INVERSION. MALA MALA MALA. Muchos ahora mismo estaréis sonriendo y pensando que esto es absurdo. Al fin y al cabo, ¿Quien no tiene conoce a una abuelita que mantiene a toda su familia con los alquileres? ¿O a un "empresario" que se ha hecho millonario comprando casas?

En un principio, la vivienda puede hacerte ganar mucho dinero… pero a las mismas condiciones que cualquier otra inversión. Si compras a un buen precio y vendes más caro… ganas pasta.

El problema que la mayor parte de la gente con la inversión inmobiliaria sin embargo es que NO TIENEN NI IDEA DE DONDE SE METEN.


La casa donde vives NUNCA es una inversión


El primer factor que la gente no suele tener en cuenta a la hora de medir sus beneficios ocurre a los que venden su vivienda habitual. Os voy a contar un secreto increíble: TU VIVIENDA HABITUAL NO PUEDE SER UNA INVERSIÓN. NUNCA. JAMÁS.

¿Por qué? Si lo pensásemos la respuesta sería obvia… Al fin y al cabo, todos necesitamos vivir en algún sitio, sea comprando o alquilando.

Así que, cuando vendemos nuestra casa habitual… ¿Que hacemos con ese dinero? ¡Comprar otra casa!

El tema es que, las apreciaciones de precio de la vivienda no ocurren de forma aislada, sino que van de la mano del mercado en general. Así que, salvo que hayamos decidido irnos a un barrio peor o a una casa más pequeña, si tu casa actual se ha apreciado un 50%, la casa que vayas a comprar también lo habrá hecho. ¿En total? Te quedas igual.





¿Que dices? ¡Yo he hecho un montón de pasta vendiendo mi casa!
A esta afirmación yo siempre me pregunto… ¿Cómo valoran exactamente su beneficio? Y me pregunto esto porque, después de muchos años me he dado cuenta de que la gente NO SABE NI LO QUE GANAN.

Veamos lo que haríamos con acciones. Cuando calculas lo que has ganado con las acciones utilizas la siguiente ecuación:

               (Precio Venta - Precio Compra)*Nº de acciones - GASTOS

Sin embargo, para calcular el beneficio de la vivienda mucha gente hace simplemente:

"Precio Venta - Precio Compra"

¿Y los malditos gastos que? ¿Es que no cuentan? Cuando calculas el beneficio de una venta inmobiliaria debes tener en cuenta todos los impuestos que has pagado, todos los gastos que has tenido, todas las reformas, todos los gastos de comunidad, los gastos de compraventa… y sobre todo, los intereses de la hipoteca que has pagado.

Esto a mi me parece obvio pero cuando lo mencionó la gente me mira raro y me dice "Pero esos son los costes de VIVIR"… ya bueno. Y una acción también tiene costes por mantenerlas y por venderlas… y aun así los metemos.

Aquí os pongo un ejemplo claro de los gastos que produce una casa a lo largo de 30 años (está en inglés pero creo que queda claro):

Esto quiere decir que, si vendes la casa por menos de 1.073.000$, habrás perdido dinero. Sencillo, ¿no?



¿Significa esto que no se puede hacer dinero con la inversión inmobiliaria? No digo eso. Siempre que no sea tu vivienda habitual, puedes ganar dinero, generalmente, en cuatro circunstancias:

Cuando pagas al contado, es mucho mucho más fácil ganar dinero ya que no tienes que que pagar ningún interés,
Cuando hay una burbuja (pero solo si tienes suerte),
Cuando compras a precio descontado (normalmente ocurre cuando se echa a una familia de una casa, vamos, cuando hay tragedias)
O cuando hay un cambio regulatorio o una ampliación de la demanda enorme que la oferta no pueda absorber (en españa aumentó la demanda… pero también muchísimo la oferta. ¿¿¿Como es posible que con pisos vacíos las casas siguieran subiendo??? Eso es lo que indicaba que se trataba de una burbuja)



Pero los precios de las casas, a largo plazo, siempre suben
Mucha gente creía que el valor de las casas no PODÍAN caer. Ahora esto se ha demostrado incierto (si hubiesen mirado los principios de los 90 también, pero claro, los humanos no nos caracterizamos por nuestra memoria de elefante), y las personas han cambiado su cantinela para decir "Las casas siempre aumentan su valor en el largo plazo". Y se quedan tan panchos, decidiendo que algún día, su casa volverá a valer una fortuna.

Pero esto es falso. El precio es lo que pagas y el valor es lo que obtienes. Y el problema con la vivienda es que su valor es constante. Una casa no se mueve, sólamente te da cobijo a cambio de que pagues impuestos, mantenimiento y otros gastos.

Cuando compras una acción de una empresa, esta puede subir y bajar por la demanda… pero siempre hay un valor intrínseco en ella. Apple en el 2000 era una empresa al borde de la ruina, mientras que ahora es la mayor compañía del mundo. ¿Por que? Porque han sacado productos novedosos, porque su gestión mejoró y porque, en definitiva, sus beneficios se incrementaron; y esto es aplicable a todas las empresas.

En cambio, ¿Como aumenta el valor de una vivienda? Quizás si te ponen un buen colegio o si esa zona se pone de moda… Todo factores completamente fuera de tu control. Generalmente, el valor de la vivienda está ya intrínsecamente en su precio (por eso un chalet en la moraleja cuesta más que uno en un pueblo) y no cambia a largo plazo (aunque si puede cambiar en el muy largo plazo, cuando barrios marginales se ponen de moda… ¡pero también ocurre al contrario!).

Pensadlo bien, una casa que tiene 100 años te ofrece el mismo servicio cuando fue construida que ahora mismo. No se hizo repentinamente más grande o se renovó por arte de magia; todo lo contrario, sus propietarios han estado pagando costes gigantescos durante años.

¿Que hace entonces que los PRECIOS suban? Muy sencillo, los precios de la vivienda aumentan con los salarios y los tipos de interés, y no pueden aumentar más que estos a largo plazo. ¿Por qué? Porque si los precios de las casas suben consistentemente más que los salarios, entonces la gente deja de comprar, como ha ocurrido con esta crisis.

Esto quiere decir que, aun con un aumento de la demanda brutal, como ha ocurrido estos años, si los precios suben por encima de los sueldos, esta situación es INSOSTENIBLE.

Mi madre solía contar que ella podía vivir con 25 ptas al día o que el cine costaba 3 ptas en los tiempos de mi Padre; "¡Hoy en día nos cobran un pastizal por lo mismo!" Pero a veces nos olvidamos que los salarios de la época eran 10.000 ptas o menos al mes… ¿Nos cobran en exceso por el pan? ¿O es simplemente la inflación y el crecimiento salarial? Os dejo que respondáis a eso vosotros mismos…


Sigo sin creerte… ¡las casas a largo plazo siempre han subido!
¿No me crees? ¿Que te parece si miramos algunos números?

En España no hay muchos estudios sobre esto, pero en EE.UU. sí los hay. Y las conclusiones son que la vivienda en USA ha crecido a menos del 1% por encima de la inflación en los últimos 100 años. Gran rentabilidad, ¿eh?

Pero seguro que este no es el caso de España… En españa las casas son diferentes… Para conseguir desterrar esta noción de nuestras cabezas, he decidido hacer un estudio yo mismo. Desgraciadamente no he podido encontrar datos más antiguos que 1987, por lo que tendremos que conformarnos con la rentabilidad de los últimos 25 años:

 Datos:

Precio vivienda
Inflación
Salarios: 1 y 2
Excel de Cálculos (para que los comprobéis vosotros mismos)



Parece interesante, ¿no? El tema es que, cuando deflactamos la inflación de los precios de la vivienda, ¿Adivinaís que rentabilidad tenemos?

¿Un 6%? ¿Un 10%?

Pues no. Un 2,5% anual. Y esto es sin considerar los gastos de mantener la vivienda, que reducen su rentabilidad, o el hecho de que a las casas probablemente les falte todavía caer bastante más en los próximos años.

¿Una inversión genial? Joder, prefiero invertir en depósitos, que al menos me dan flexibilidad y no me cuestan unos gigantescos quebraderos de cabeza.




Bueno, siempre puedes alquilarla, ¡Y ganas dinero!
Mucha gente da el argumento que si no la pueden vender (la casa es de los activos más difíciles de vender, sobre todo en esta crisis), la alquilan. Sin darse cuenta de que la rentabilidad de los alquileres no es tan buena (sobre todo si tienes una hipoteca que pagar) y de los gigantescos problemas que hay cuando un inquilino te sale rana (lo que es bastante común).


El equivalente a alquilar una vivienda sería como el dividendo de una acción que no varía de precio nunca. Así, si compras una casa por 100.000€ y sacas un alquiler mensual de 400€, obtienes una rentabilidad bruta del 4,8%. A esto hay que restarle todos los gastos… y obtienes la rentabilidad final. Una rentabilidad que, para los que la tienen con hipoteca, se reduce a prácticamente CERO.

Sin embargo, como vemos en el enlace anterior o en este la rentabilidad bruta media en ciudades como Madrid o Barcelona es en torno al 4%. Sí es una buena rentabilidad… pero desde luego no es la panacea.



Fuente del artículo

Otros artículos relacionados:

Hipoteca Vs Alquiler: Cómo estar ciego ante la evidencia
Hipoteca Vs Alquiler: Haciendo números
¿Por qué queremos que las casas suban de precio?

Alquilar no es tirar el dinero

Alquilar no es tirar el dinero

24/10/2011 20:43

tags: 

positiva:1neutra:0negativa:0Seguir este artículo por email

Juan Ramón Rallo

Recuerde: alquilar no es ni mucho menos una opción disparatada propia de iletrados económicos. Según la coyuntura, podría ser más bien al revés

A buen seguro todos hemos oído alguna vez aquello de que alquilar una vivienda equivale a tirar el dinero. ¿Qué sentido tiene abonar un alquiler de 500 euros al mes si puedo destinar ese mismo dinero a comprar una casa a plazos mediante una hipoteca? Al cabo de 30 años de alquiler no tengo nada; tras 30 años hipotecado, poseo una vivienda. El peso de los hechos parece contundente, pero sólo lo parece.

Entendamos que comprar un inmueble equivale a adquirir anticipadamente todos los servicios de habitación y vivienda que ese inmueble nos vaya a proporcionar; por el contrario, alquilar un inmueble significa adquirir día a día esos servicios de habitación. Algo parecido sucede con la disyuntiva entre comprar un automóvil o alquilar un coche (un taxi, por ejemplo) cada vez que queramos desplazarnos a otro lugar: en el primer caso, pagamos de golpe todos los servicios futuros que nos proporcionará el vehículo, en el segundo los vamos abonando sobre la marcha.

Sucede que las viviendas y los vehículos son bienes de consumo duradero: son bienes que aguantan ser usados más de una vez, es decir, bienes que a lo largo de su vida nos proporcionan todo un flujo de servicios futuros. Por eso suelen ser objeto de alquiler: sus propietarios optan en ocasiones por vender unos pocos de esos servicios a personas que sólo necesiten emplearlos de manera muy esporádica. Por ejemplo, normalmente alquilamos las películas en DVD... a menos que queramos ver el mismo filme numerosas veces, en cuyo caso será preferible comprarlo.

En este sentido si, como sabemos, los bienes presentes son más valiosos que los bienes futuros, a nadie debería extrañarle que comprar un bien duradero nos salga más barato que alquilarlo muchas veces. Es bastante simple: como pagamos por adelantado una enorme cantidad de servicios futuros (por ejemplo, los servicios de habitación que un piso proporcionará también a nuestros hijos una vez se lo hayamos transferido mortis causa), exigimos un descuento en el precio de todos los servicios que recibiremos de manera más tardía. Verbigracia, imagine una vivienda con una vida estimada de 30 años y cuyo alquiler anual asciende a 10.000 euros: es evidente que el precio de adquirir su propiedad será inferior a 300.000 euros (tal vez rondaría los 160.000 euros o incluso menos).

Así pues, las ventajas e inconvenientes de comprar los servicios poco a poco (alquilar) y de comprarlos todos de golpe son bastante claras. Si alquilamos un bien de consumo duradero que queremos usar frecuentemente, pagaremos un mayor precio total por sus servicios y quedamos expuestos al encarecimiento futuro del alquiler, pero a cambio disfrutaremos de un mayor margen de adaptabilidad: si en algún momento deseamos interrumpir o sustituir nuestro consumo, podremos hacerlo sin problemas (podremos cambiar de domicilio una vez venza el contrato de alquiler). Si, en cambio, compramos un bien de consumo duradero, pagaremos un precio total menor, pero perderemos margen de adaptabilidad y quedaremos expuestos al riesgo de reducciones futuras del alquiler (no nos podremos beneficiar de las mismas): dado que compramos anticipadamente todos sus servicios, más adelante no podremos dar marcha atrás si queremos dejar de consumirlos o si queremos renegociar el precio (ya los hemos pagado). Es cierto que el propietario de un bien de consumo duradero tiene la opción de desprenderse más adelante de parte de sus servicios (alquilarlo) o de la totalidad de ellos (enajenar el bien), pero para ello deberá encontrar a alguien que desee subrogarse en su posición (lo puede ser costoso y complicado) y, además, sigue quedando expuesto al riesgo de que hasta entonces el alquiler se haya abaratado (en cuyo caso el precio de la vivienda también lo hará).

Por supuesto, en este análisis estamos dejando de lado otras consideraciones que pueden ser muy importantes a la hora de escoger entre una opción u otra, como el valor sentimental o la seguridad jurídica que puede derivarse de una vivienda en propiedad. Se trata de unos "servicios" que sólo puede proporcionarnos una casa en propiedad y por los que mucha gente está dispuesta a pagar; es decir, la utilidad de esos servicios puede elevar el precio final de las viviendas en propiedad hasta acercarlo a la suma de todos los alquileres futuros. Siguiendo el ejemplo anterior, si una persona tiene una preferencia muy alta por ser dueño de la casa, puede que esté dispuesto a abonar los 300.000 euros que costarían todos sus alquileres futuros. Sabido, pues, que estos sentimientos tienden a elevar el precio que uno está dispuesto a pagar por la vivienda en propiedad, podemos omitirlos del resto del análisis por simplicidad.

Llegados a este punto, parecería que la cuestión sobre si comprar o alquilar una casa se encuentra ya zanjada: quien quiera flexibilidad alquilará, quien desee ahorrarse dinero comprará. Sin embargo, cometeríamos un error si pensáramos que el coste de oportunidad de no comprar una casa son las sumas de dinero que deberemos abonar por el alquiler: el auténtico coste de oportunidad es todo el dinero que dejamos de ganar por emplearlo en la compra de una vivienda.

Volviendo al ejemplo anterior, imagine que tiene la opción de adquirir la casa por 150.000 euros o arrendarla por 10.000 al año. En apariencia, la compra es bastante más barata que el alquiler pero, ¿destinaría todo este dinero a adquirirla si alternativamente lo pudiese invertir a un 10% anual asumiendo muy pocos riesgos? No sería demasiado sensato: para ahorrarse pagar 10.000 euros al año en alquiler, dejaría de ingresar 15.000. La cuestión puede plantearse en los siguientes términos: si entendemos que el rendimiento de una vivienda en propiedad son los alquileres anuales que usted se ahorra pagar, ¿qué rentabilidad le sacaría a la vivienda anterior? 10.000 dividido entre 150.000 es el 6,6%. Así pues, ¿qué uso de su dinero es el más rentable? ¿El 6,6% que obtiene de comprar la casa o el 10% que es capaz de ingresar invirtiendo sus ahorros en otros activos? Obviamente, el 10%; en tal caso, lo razonable sería alquilar la vivienda, no comprarla.

Claro que la mayor parte de la gente no compra su casa mediante sus ahorros, sino tomando prestados los ahorros de los demás, esto es, a través de las hipotecas. Tenga presente que pedir prestado el dinero para adquirir una vivienda es una operación muy parecida a alquilar el dinero que necesita para comprar la casa. Con ello quiero decir que quienes están hipotecados no son los más adecuados para afirmar que "alquilar es tirar el dinero", pues ellos alquilan no una casa, pero sí la suma de dinero que han necesitado para comprar la casa (es decir, según sus propios términos, dilapidan el dinero que han de pagar año a año en concepto de intereses por alquilar ese capital).

Cuando el endeudamiento entra por la puerta, la racionalidad suele salir por la ventana. Mucha gente vería absurdo endeudarse al 3% para invertir el dinero pero no para comprar una vivienda. Poco importa que la inversión proporcione una rentabilidad esperada del 10% y la compra de vivienda del 6,6%: hipotecarse parece más seguro y es la única opción que muchos contemplan para aceptar endeudarse. Así pues, si los tipos de interés estuvieran en el 3% y el ahorro de adquirir una vivienda equivaliese al 6,6% anual, ¿no sería más sensato comprar que alquilar? En general sí, pero tengamos en cuenta que el ahorro será mucho menor que antes: pagaremos 150.000 euros por una vivienda y nos ahorraremos un alquiler de 10.000 al año, pero de media pagaremos 4.500 euros anuales en concepto de intereses hipotecarios. Es decir, el ahorro por comprar la vivienda caería a 5.500 euros anuales... una rentabilidad de poco más del 3,5%, a cambio de la cual usted estaría sacrificando la flexibilidad a la hora de cambiar de vivienda y la flexibilidad a la hora de utilizar el dinero inmovilizado de una manera distinta a la que lo ha hecho (tiene una hipoteca que amortizar).

Además, piense que si los tipos de interés se sitúan durante mucho tiempo al 3%, serán legión quienes opten por comprar casas apalancándose, lo que hará que el precio de la vivienda en propiedad se encarezca con respecto al alquiler y que, por consiguiente, el ahorro derivado de no pagar el alquiler sea relativamente menor. Sigamos con el ejemplo anterior: suponga que como consecuencia de la compra masiva de viviendas, los precios se elevan a 333.000 euros. En tal caso, usted gasta de golpe 330.000 euros para ahorrarse 10.000 euros anuales: una rentabilidad del 3%. Pero recuerde que tiene que pagar unos intereses del 3% sobre el capital prestado, lo que significa que al final será lo comido por lo servido: alquilar el dinero le costará un 3% anual y con ese capital podrá comprar una vivienda que le proporcionará un rendimiento del 3% anual. En apariencia se queda en tablas, pero recuerde que si decide comprar tendrá un margen de adaptación a los cambios financieros (deudas) y reales (propiedad de la vivienda) mucho menor que quien alquila un inmueble y lo paga mensualmente con su renta o sus ahorros.

En definitiva, no se lance a comprar una vivienda por creer que está tirando el dinero en el alquiler. No es así o, al menos, no siempre es así. Especulaciones y sentimentalismos al margen, antes de adquirir una vivienda habrá de comparar la rentabilidad de ahorrarse el alquiler con el coste financiero de pedir prestado el capital necesario (si es que lo hay) y, sobre todo, con el coste de oportunidad de invertir ese capital en otros activos de similar riesgo (o cuya superior rentabilidad le compensen el mayor riesgo). Sólo si la rentabilidad esperada de adquirir la vivienda supera los otros dos costes, tendrá sentido no alquilar. Pero, aun en el caso de que así sea, también habrá que considerar si ese exceso de rentabilidad sobre el coste le compensa la pérdida de flexibilidad real y financiara derivada de comprar la vivienda.

En cualquier caso, recuerde: alquilar no es ni mucho menos una opción disparatada propia de iletrados económicos. Según la coyuntura, podría ser más bien al revés.

Juan Ramón Rallo es doctor en Economía y profesor en la Universidad Rey Juan Carlos y en el centro de estudios Isead. Puede seguirlo en Twitter o en su página web personal. Su último libro es Crónicas de la Gran Recesión (2007-2009).

fuente

El 77% del ahorro de las familias españolas está en la vivienda

Leo esta noticia hoy:" El 77% del ahorro de las familias españolas está en la vivienda  y  solo el 23% en activos financieros". No obstante los expertos auguran cambios en este sentido, pero a largo plazo.

Los españoles siguen prefiriendo el ladrillo como inversión. Así lo ratifica un informe elaborado por la Fundación de Estudios Financieros (FEF) presentado ayer en la Bolsa de Madrid de la mano de Juan Carlos Ureta, presidente de la institución, y Domingo García Coto, que ha dirigido el análisis y que es responsable del servicios de estudios de Bolsas y Mercados Españoles.

El estudio concluye que en 2010, el 77% del patrimonio de las familias estaba invertido en vivienda y el 23% restante en activos financieros. Y a pesar de la crisis y del estallido de la burbuja inmobiliaria, el interés de los inversores por el sector ha ido en aumento. La exposición a activos financieros se ha reducido en los últimos 13 años, ya que en 1997 suponía el 29% sobre el total, mientras que la vivienda ha escalado desde el 71%.

El Per ( se calcula de dividir el precio de la vivienda con el alquiler) actual de la vivienda en  España es de 24 ( haría falta 24 años de alquiler del inmueble para recuperar lo invertido) , y llegó a marcar en 2008 un Per 33. El Per medio de la vivienda en España desde 1980 es de 19, esto nos quiere decir  que todo lo que sea comprar una vivienda por encima de 19 es estar comprando caro. Comprar una vivienda a Per 17 ya si resulta atractivo , aunque yo sólo lo compraría si encontrara un Per 15  ya que resultaría una gran oportunidad. Y yo me pregunto ¿ Por qué comprar viviendas a Per 24 o 20 como inversión si hay Fondos value ( Bestinver, skagenfunds etc..) que suelen mantener Per de 7 a 8 a lo largo del tiempo con las consiguientes revalorizaciones entorno al 18-20% anual? La respuesta puede ser debido en una parte a la ignorancia ( no se tiene la suficiente formación o conocimiento sobre estos fondos value) y otra a la desconfianza ( en parte debido al desconocimiento).

Pues bien la renta variable ha resultado ser el activo más rentable a largo plazo.

Desde 1871 a 1992 y a pesar de todas las quiebras, recesiones y crisis, las acciones batieron a los bonos en el 80% de los periodos de 10 años y en el 100% de los periodos de 30 años. Además, la renta variable ha resultado treinta veces más rentable que los bonos del estado. La explicación reside en que al comprar acciones se está adquiriendo una parte de un negocio y por lo tanto se está de parte de su crecimiento y expansión. "El inversor de bonos es tan sólo la fuente de dinero más próxima y lo máximo a lo que puede aspirar es a recuperarlo con intereses", dice Bestinver AM en su publicación.

Vea este vídeo sobre el comportamiento histórico de la bolsa en las crisis:

Los activos inmobiliarios también incrementan el poder adquisitivo del inversor a largo plazo, pero no de forma tan consistente como las acciones. Y en cuanto a las materias primas, posiblemente es el activo real con peores rendimientos a largo plazo, debido a su alto carácter cíclico.

El problema de la inversión en vivienda

La vivienda se ha convertido por derecho propio en el azote de nuestra economía gracias a un desmedido afán de los ahorradores por convertirse en propietarios, de los Ayuntamientos por engrosar sus arcas y de los promotores por  sacar el máximo rendimiento a su actividad sin pensar en la sostenibilidad de la misma, además, por supuesto, del papel de los bancos como prestamistas que no tuvieron en cuenta las normas básicas sobre medición de riesgos a la hora de conceder crédito. Sólo así puede explicarse una burbuja inmobiliaria de las dimensiones de la española, que ha dejado a la mitad de la banca y sobre todo de las cajas en una situación límite.

Esta reflexión llega a colación de una noticia que ayer pudimos ver en todos los medios de comunicación:Los jóvenes tendrían que cobrar el doble para poder comprar un piso. La cifra mágica son 2.267,64 euros al mes o 27.211,66 euros al año, según el Observatorio de la Vivienda del Consejo de la Juventud (CJE), lo que  supone un 74,62% más que el salario medio actual. De forma resumida, el CJE ha basado sus cálculos en una  capacidad de endeudamiento razonable de no más del 30% de los ingresos -quienes quieran acceder al informe completo pueden hacerlo aquí-

Lo cierto es que estos datos invitan a hacer una reflexión sobre el desmedido afán de convertirse en propietarios por parte de la mayoría de ahorradores cuando, como explica Fernando Encinar , jefe del departamento de estudios de Idealista, en una reciente entrevista “la compra de una vivienda es una de las decisiones más irracionales que toma el ser humano. Es curioso porque es la inversión más grande que hacemos pero también la más irracional porque entre compra y al alquiler, lo racional es alquilar. En el momento que haces números, salen a cuenta”. Más allá de la elección entre alquiler o compra, lo cierto es que desde un punto de vista inversor, la vivienda no es la mejor alternativa.

Como hace tiempo comenté en Dinero Experto, en vivienda no se invierte. Los datos hablan por sí solos cuando se compara la compra de una casa con la bolsa y otros productos financieros en términos de inversión. El problema es que gracias a la burbuja inmobiliaria nos hemos acostumbrado a ver el ladrillo como una inversión sin riesgo que crece a ritmos superiores al 10% anual cuando la historia nos dice otra cosa.

Para demostrarlo Tristán el subastero nos trae un gráfico con el precio histórico de la vivienda en Estados Unidos. Basta con un primer vistazo para darse cuenta de las oscilaciones y de que la progresión en el precio no es ni mucho menos lineal. Pero podemos ir un poco más allá y comprar la rentabilidad de dos operaciones: por una lado la venta de una vivienda y por otra la inversión en bolsa: Una casa comprada por 75.000 euros en 1990 y vendida en 2009 por 175.000 frente a invertir ese dinero en Bolsa -y para simplificarlo más en el Ibex 35.

En el fondo, resulta lógico, ya que la vivienda es un activo que se deteriora con el paso del tiempo y cuyo único medio para revalorizarse es la escasez del suelo.  Lo que no es razonable es comprar una vivienda por 100.000 euros y pretender venderla por 250.000 al cabo de tres años. Pero incluso en esos grandes negocios inmobiliarios la rentabilidad que se obtiene está muy por debajo de lo que se puede ganar en bolsa, sobre todo si tenemos en cuenta maravillas como el interés compuesto, que ya trataremos en otro artículo.

Si ya incluímos la variante del alquiler en la ecuación los datos son todavía más claros.Veamos qué opción es más rentable desde un punto de vista financiero partiendo de un capital inicial de 50.000 euros que destinaríamos a la compra de una vivienda de 200.000 euros, siguiendo un ejemplo de Lycka Bonita. Para ello tendremos que:

• Calcular el precio por el que deberíamos que vender la casa a los 20 años para RECUPERAR la inversión. Considera una inflación anual constante del 2,5% y una hipoteca contratada a un tipo fijo de 4,5% -hacerlo a tipo variable resultaría mucho más complicado-.
• Calcular los beneficios de invertir esos 50.000 € en depósitos del 2,5 % TAE de 6 meses durante 20 años, en el mismo escenario de inflación anual constante del 2,5 %

La respuesta parece bastante clara. Si tomamos la inversión en vivienda sólo como inversiónlos números nos van a decir que en ningún caso compremos -si bien también existen estudios que determinan que comprar resulta más rentable al cabo de cinco años-. Sin embargo, cada año cientos de personas se endeudan durante 20 años o más para convertirse en propietarios ¿Hacen mal? Desd un punto de vista exclusivamente inversor sí, pero es que al final una vivienda es algo más que una inversión. Es donde van a estar nuestros seres queridos, pertenencias y nuestra vida, a fin de cuentas, y por eso resultan tan complicado invertir en vivienda, aunque sea la inversión más importante de nuestras vidas.

Fuente del artículo

Interesante artículo sobre la vivienda de Juan Ramón Rallo

¿Cuál es el precio justo de su piso?

Como sabe todo aquel que asistiera la semana pasada al Congreso sobre la Escuela de Salamanca organizado por el Instituto Juan de Mariana y el Mises Institute en el convento salmantino de San Estaban, puede que no sea del todo inteligente plantearse cuál es el precio justo de un inmueble. Al fin y al cabo, los escolásticos ya dejaron asentado que el precio justo era aquel que resultara de la libre negociación entre las partes.

Sin embargo, sí utilizaré un concepto análogo, el de precio razonable, para referirme al valor de los inmuebles. No porque crea –obviamente, no lo creo– que toda compraventa inmobiliaria deba efectuarse obligatoriamente a ese precio razonable, sino porque, como el adjetivo indica, sería prudente y sensato que el comprador lo tuviera en cuenta a la hora plantearse cualquier transacción.

Al fin y al cabo, toda compraventa de un inmueble implica una compraventa a lo largo del tiempo de bienes y servicios y, por consiguiente, podemos perfectamente comparar el precio que se está pagando por la propiedad del inmueble con el precio que se está pagando por los servicios que proporciona el inmueble (el alquiler). Piénselo de este modo: si lo que quiere es sólo vivir 60 años en un piso, tanto le da comprárselo que vivir alquilado durante 60 años. Y, por consiguiente, podemos comparar el precio del piso con el precio de 60 años de alquiler.

Otra cuestión es que no sólo quiera vivir en el piso, sino adquirir su propiedad como mecanismo de inversión. Pero esta decisión no va exactamente de la mano con la anterior: si bien es lógico que todo el mundo quiera vivir en un inmueble, no todo el mundo tiene por qué invertir su dinero en un inmueble, sobre todo si existen inversiones alternativas más rentables. ¿Qué prefiere? ¿Vivir 60 años en un inmueble y al final de su vida ser el propietario de un piso valorado en 300.000 euros, o vivir 60 años alquilado en un inmueble y al final de sus días tener un patrimonio bursátil valorado en un millón de euros? Lo lógico es que elija lo segundo, ya que con ese millón de euros podrá comprarse un piso de 300.000 euros y, aparte, le sobrarán 700.000.

Por este motivo, la decisión entre vivir de alquiler o adquirir un inmueble no es baladí. En ocasiones es mucho más barato alquilar un piso que comprarlo, con lo cual será razonable que accedamos a nuestro servicio de vivienda en el mercado de alquiler y que la cuantía que nos ahorremos la destinemos a invertir en otros activos más rentables que un inmueble.

Robert Kiyosaki, por ejemplo, repite continuamente que la compra de la primera vivienda no es una inversión, sino un gasto. Estoy tentado a pensar que, en general, tiene razón. Por desgracia, la mayoría de la gente desarrolla cierto apego emocional hacia la vivienda en propiedad, lo que le lleva a pagar precios absurdamente elevados que lastran su prosperidad futura. Ahorrar e invertir son dos actividades que resultan tanto más provechosas cuanto más pronto se hagan (1.000 euros a un tipo de interés del 10% se transforman en 6.700 al cabo de 20 años, pero en 17.500 al cabo de 30, o en 45.000 al cabo de 40), y precisamente lo que hacen los sobreprecios que se pagan con gusto por las viviendas en propiedad es lastrar enormemente la renta de la que se dispone durante los primeros años de vida laboral.

Ver artículo completo aquí: http://revista.libertaddigital.com/cual-es-el-precio-justo-de-su-piso-1276237111.html

Otra fuente de ingresos que tengo actualmente es mi casita rural

Es una casita pequeña, que he ido haciendo con la ayuda de mi padre y que en 2 años de duro trabajo la tuvimos lista para dedicarlo al turismo rural.Y lo que es mas importante lo hecho sin endeudarme, a base de trabajo y ahorro. Me permite diversificar mas mis inversiones y tener otra fuente de ingresos diferente.
Aquí podéis ver un vídeo de la casa rural y su precioso entorno:


Define el Doctor Huerta de Soto la función empresarial como "una capacidad innata del ser humano. No nos estamos refiriendo al empresario típico que saca adelante un negocio. Nos estamos refiriendo a esa innata capacidad que tiene todo ser humano para descubrir, crear, darse cuenta de las oportunidades de ganancia que surgen en su entorno y actuar en consecuencia para aprovecharse de las mismas. De hecho,etimológicamente, la palabra empresario evoca al descubridor, a quien se da cuenta de algo y lo aprehende. Es la bombilla que se enciende."

El socialismo se debe definir como"todo sistema de agresión institucional y sistemática en contra del libre ejercicio de la función empresarial". Consiste en imponer por la fuerza, utilizando todos los medios coactivos del Estado. Podrá presentar determinados objetivos como buenos, pero tendrá que imponerlos irrumpiendo por la fuerza en ese proceso de cooperación social protagonizado por los empresarios.La coacción consiste en utilizar la violencia para obligar a alguien a hacer algo.Si la coacción es sistemática y procede institucionalmente de un Estado que tiene todos los medios del poder, la posibilidad de defendernos de los mismos o evitarlos es muy reducida. Es entonces cuando el socialismo manifiesta su realidad esencial con toda su crudeza.Jesús Huerta de Soto.

Una persona joven debería cobrar un 132% más si quiere comprar una vivienda

Los problemas para llegar a fin de mes son acusados en los menores de 25 años, ya que deben destinar el 91,5% de su sueldo en hacer frente al pago hipotecario.

Intereconomia / Agencias

Si un joven quiere tener una vivienda libre en propiedad necesitaría unos ingresos mínimos anuales de 38.028,89 euros. La realidad es muy distinta, el salario medio real es de 16.370,13 euros. Esta conclusión la ha afirmado el Observatorio Joven de la Vivienda en España, que ha declarado que se debería cobrar un 132,31 por ciento más.

Los datos del estudio elaborado por el Consejo de la Juventud de España, realizado en el tercer trimestre del pasado año, indican que las Comunidades Autónomas en las que existe mayor diferencia entre ingresos reales e ingresos necesarios para comprar una vivienda son: el País Vasco con el 186,64 por ciento, Baleares, con el 183,87 por ciento y la Comunidad de Madrid, con el 182,34 por ciento. En el polo contrario, con la brecha más reducida, se encuentran Extremadura (42,83 por ciento), Navarra (70,69) y Castilla y León, con un 84,32 por ciento.

El Observatorio ha calculado el pago de la letra hipoteca no debería exceder el 30 por ciento de los ingresos. En estos momentos los jóvenes invierten casi un 70 por ciento de su salario para tener una vivienda libre en propiedad. Los problemas para llegar a fin de mes son acusado en los menores de 25 años, ya que deben destinar el 91,5 por ciento de su sueldo en hacer frente al pago hipotecario.

Por Comunidades, el mayor esfuerzo económico para comprar una vivienda corresponde a los jóvenes vascos, que dedican un 86 por ciento de su salario a la hipoteca, seguidos de baleares, 85,2 por ciento, y madrileños, 84,7 por ciento. En el extremo opuesto, con ratios por debajo del 55 por ciento del salario medio de una persona joven, se encuentran Extremadura, 42,8 por ciento, Navarra, un 51,2 y Melilla, una media del 53,6 por ciento.

Tan sólo se pueden pagar 43 metros cuadrados

Los datos del tercer trimestre de 2007 indican que la superficie máxima que un joven puede pagar son 43 metros cuadradados, si es que quiere contar con el 70 por ciento de su salario para otros gastos. A pesar de estos problemas, en el tercer trimestre de 2007 se ha alcanzado la mayor tasa de emancipación de la población joven de los últimos cuatro años, el 45,2 por ciento, un porcentaje que, no obstante, significa que todavía más de la mitad de la población joven en España vive en casa de sus padres.

Por tramos de edad, la dependencia familiar de las personas jóvenes es mayor en las edades más jóvenes, en particular entre los menores de 25 años, un colectivo en el que tan sólo 13 de cada cien jóvenes han logrado emanciparse. Por el contrario, casi el 75 por ciento de las personas jóvenes con más de 30 años ya han formado un hogar independiente.

El precio de la vivienda caerá entre un 20-40% en los próximos años en España

En este magnífico estudio del Instituto Juan de Mariana, vaticina para los próximos años una caída fuerte en el precio de la vivienda. El per medio es de 19,5 cuando ahora cotiza a un per de 32. Esta burbuja ha sido debido principalmente según el estudio a la bajada de tipos que se iniciaron en 1995 ( aparte de las restricciones de los mercados de alquileres y del suelo).
Aquí os dejo en formato pdf el estudio completo:http://www.juandemariana.org/pdf/080304burbuja.pdf

Vea la evolución del precio de la vivienda en España

En esta web podrá ver como evoluciona el precio de la vivienda en España o en cualquier Comunidad Autónoma, provincia o ciudad en los ultimos años,meses.Se aprecia un descenso generalizado pero leve en los ultimos meses del precio de la vivienda, nada que ver por ahora con la caída que se esta produciendo en EEUU. Saludos
http://www.expocasa.com/preciometro/

Servicio creado por facilisimo.com especialistas en pisos