Alquilar no es tirar el dinero

Alquilar no es tirar el dinero

24/10/2011 20:43

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Juan Ramón Rallo

Recuerde: alquilar no es ni mucho menos una opción disparatada propia de iletrados económicos. Según la coyuntura, podría ser más bien al revés

A buen seguro todos hemos oído alguna vez aquello de que alquilar una vivienda equivale a tirar el dinero. ¿Qué sentido tiene abonar un alquiler de 500 euros al mes si puedo destinar ese mismo dinero a comprar una casa a plazos mediante una hipoteca? Al cabo de 30 años de alquiler no tengo nada; tras 30 años hipotecado, poseo una vivienda. El peso de los hechos parece contundente, pero sólo lo parece.

Entendamos que comprar un inmueble equivale a adquirir anticipadamente todos los servicios de habitación y vivienda que ese inmueble nos vaya a proporcionar; por el contrario, alquilar un inmueble significa adquirir día a día esos servicios de habitación. Algo parecido sucede con la disyuntiva entre comprar un automóvil o alquilar un coche (un taxi, por ejemplo) cada vez que queramos desplazarnos a otro lugar: en el primer caso, pagamos de golpe todos los servicios futuros que nos proporcionará el vehículo, en el segundo los vamos abonando sobre la marcha.

Sucede que las viviendas y los vehículos son bienes de consumo duradero: son bienes que aguantan ser usados más de una vez, es decir, bienes que a lo largo de su vida nos proporcionan todo un flujo de servicios futuros. Por eso suelen ser objeto de alquiler: sus propietarios optan en ocasiones por vender unos pocos de esos servicios a personas que sólo necesiten emplearlos de manera muy esporádica. Por ejemplo, normalmente alquilamos las películas en DVD... a menos que queramos ver el mismo filme numerosas veces, en cuyo caso será preferible comprarlo.

En este sentido si, como sabemos, los bienes presentes son más valiosos que los bienes futuros, a nadie debería extrañarle que comprar un bien duradero nos salga más barato que alquilarlo muchas veces. Es bastante simple: como pagamos por adelantado una enorme cantidad de servicios futuros (por ejemplo, los servicios de habitación que un piso proporcionará también a nuestros hijos una vez se lo hayamos transferido mortis causa), exigimos un descuento en el precio de todos los servicios que recibiremos de manera más tardía. Verbigracia, imagine una vivienda con una vida estimada de 30 años y cuyo alquiler anual asciende a 10.000 euros: es evidente que el precio de adquirir su propiedad será inferior a 300.000 euros (tal vez rondaría los 160.000 euros o incluso menos).

Así pues, las ventajas e inconvenientes de comprar los servicios poco a poco (alquilar) y de comprarlos todos de golpe son bastante claras. Si alquilamos un bien de consumo duradero que queremos usar frecuentemente, pagaremos un mayor precio total por sus servicios y quedamos expuestos al encarecimiento futuro del alquiler, pero a cambio disfrutaremos de un mayor margen de adaptabilidad: si en algún momento deseamos interrumpir o sustituir nuestro consumo, podremos hacerlo sin problemas (podremos cambiar de domicilio una vez venza el contrato de alquiler). Si, en cambio, compramos un bien de consumo duradero, pagaremos un precio total menor, pero perderemos margen de adaptabilidad y quedaremos expuestos al riesgo de reducciones futuras del alquiler (no nos podremos beneficiar de las mismas): dado que compramos anticipadamente todos sus servicios, más adelante no podremos dar marcha atrás si queremos dejar de consumirlos o si queremos renegociar el precio (ya los hemos pagado). Es cierto que el propietario de un bien de consumo duradero tiene la opción de desprenderse más adelante de parte de sus servicios (alquilarlo) o de la totalidad de ellos (enajenar el bien), pero para ello deberá encontrar a alguien que desee subrogarse en su posición (lo puede ser costoso y complicado) y, además, sigue quedando expuesto al riesgo de que hasta entonces el alquiler se haya abaratado (en cuyo caso el precio de la vivienda también lo hará).

Por supuesto, en este análisis estamos dejando de lado otras consideraciones que pueden ser muy importantes a la hora de escoger entre una opción u otra, como el valor sentimental o la seguridad jurídica que puede derivarse de una vivienda en propiedad. Se trata de unos "servicios" que sólo puede proporcionarnos una casa en propiedad y por los que mucha gente está dispuesta a pagar; es decir, la utilidad de esos servicios puede elevar el precio final de las viviendas en propiedad hasta acercarlo a la suma de todos los alquileres futuros. Siguiendo el ejemplo anterior, si una persona tiene una preferencia muy alta por ser dueño de la casa, puede que esté dispuesto a abonar los 300.000 euros que costarían todos sus alquileres futuros. Sabido, pues, que estos sentimientos tienden a elevar el precio que uno está dispuesto a pagar por la vivienda en propiedad, podemos omitirlos del resto del análisis por simplicidad.

Llegados a este punto, parecería que la cuestión sobre si comprar o alquilar una casa se encuentra ya zanjada: quien quiera flexibilidad alquilará, quien desee ahorrarse dinero comprará. Sin embargo, cometeríamos un error si pensáramos que el coste de oportunidad de no comprar una casa son las sumas de dinero que deberemos abonar por el alquiler: el auténtico coste de oportunidad es todo el dinero que dejamos de ganar por emplearlo en la compra de una vivienda.

Volviendo al ejemplo anterior, imagine que tiene la opción de adquirir la casa por 150.000 euros o arrendarla por 10.000 al año. En apariencia, la compra es bastante más barata que el alquiler pero, ¿destinaría todo este dinero a adquirirla si alternativamente lo pudiese invertir a un 10% anual asumiendo muy pocos riesgos? No sería demasiado sensato: para ahorrarse pagar 10.000 euros al año en alquiler, dejaría de ingresar 15.000. La cuestión puede plantearse en los siguientes términos: si entendemos que el rendimiento de una vivienda en propiedad son los alquileres anuales que usted se ahorra pagar, ¿qué rentabilidad le sacaría a la vivienda anterior? 10.000 dividido entre 150.000 es el 6,6%. Así pues, ¿qué uso de su dinero es el más rentable? ¿El 6,6% que obtiene de comprar la casa o el 10% que es capaz de ingresar invirtiendo sus ahorros en otros activos? Obviamente, el 10%; en tal caso, lo razonable sería alquilar la vivienda, no comprarla.

Claro que la mayor parte de la gente no compra su casa mediante sus ahorros, sino tomando prestados los ahorros de los demás, esto es, a través de las hipotecas. Tenga presente que pedir prestado el dinero para adquirir una vivienda es una operación muy parecida a alquilar el dinero que necesita para comprar la casa. Con ello quiero decir que quienes están hipotecados no son los más adecuados para afirmar que "alquilar es tirar el dinero", pues ellos alquilan no una casa, pero sí la suma de dinero que han necesitado para comprar la casa (es decir, según sus propios términos, dilapidan el dinero que han de pagar año a año en concepto de intereses por alquilar ese capital).

Cuando el endeudamiento entra por la puerta, la racionalidad suele salir por la ventana. Mucha gente vería absurdo endeudarse al 3% para invertir el dinero pero no para comprar una vivienda. Poco importa que la inversión proporcione una rentabilidad esperada del 10% y la compra de vivienda del 6,6%: hipotecarse parece más seguro y es la única opción que muchos contemplan para aceptar endeudarse. Así pues, si los tipos de interés estuvieran en el 3% y el ahorro de adquirir una vivienda equivaliese al 6,6% anual, ¿no sería más sensato comprar que alquilar? En general sí, pero tengamos en cuenta que el ahorro será mucho menor que antes: pagaremos 150.000 euros por una vivienda y nos ahorraremos un alquiler de 10.000 al año, pero de media pagaremos 4.500 euros anuales en concepto de intereses hipotecarios. Es decir, el ahorro por comprar la vivienda caería a 5.500 euros anuales... una rentabilidad de poco más del 3,5%, a cambio de la cual usted estaría sacrificando la flexibilidad a la hora de cambiar de vivienda y la flexibilidad a la hora de utilizar el dinero inmovilizado de una manera distinta a la que lo ha hecho (tiene una hipoteca que amortizar).

Además, piense que si los tipos de interés se sitúan durante mucho tiempo al 3%, serán legión quienes opten por comprar casas apalancándose, lo que hará que el precio de la vivienda en propiedad se encarezca con respecto al alquiler y que, por consiguiente, el ahorro derivado de no pagar el alquiler sea relativamente menor. Sigamos con el ejemplo anterior: suponga que como consecuencia de la compra masiva de viviendas, los precios se elevan a 333.000 euros. En tal caso, usted gasta de golpe 330.000 euros para ahorrarse 10.000 euros anuales: una rentabilidad del 3%. Pero recuerde que tiene que pagar unos intereses del 3% sobre el capital prestado, lo que significa que al final será lo comido por lo servido: alquilar el dinero le costará un 3% anual y con ese capital podrá comprar una vivienda que le proporcionará un rendimiento del 3% anual. En apariencia se queda en tablas, pero recuerde que si decide comprar tendrá un margen de adaptación a los cambios financieros (deudas) y reales (propiedad de la vivienda) mucho menor que quien alquila un inmueble y lo paga mensualmente con su renta o sus ahorros.

En definitiva, no se lance a comprar una vivienda por creer que está tirando el dinero en el alquiler. No es así o, al menos, no siempre es así. Especulaciones y sentimentalismos al margen, antes de adquirir una vivienda habrá de comparar la rentabilidad de ahorrarse el alquiler con el coste financiero de pedir prestado el capital necesario (si es que lo hay) y, sobre todo, con el coste de oportunidad de invertir ese capital en otros activos de similar riesgo (o cuya superior rentabilidad le compensen el mayor riesgo). Sólo si la rentabilidad esperada de adquirir la vivienda supera los otros dos costes, tendrá sentido no alquilar. Pero, aun en el caso de que así sea, también habrá que considerar si ese exceso de rentabilidad sobre el coste le compensa la pérdida de flexibilidad real y financiara derivada de comprar la vivienda.

En cualquier caso, recuerde: alquilar no es ni mucho menos una opción disparatada propia de iletrados económicos. Según la coyuntura, podría ser más bien al revés.

Juan Ramón Rallo es doctor en Economía y profesor en la Universidad Rey Juan Carlos y en el centro de estudios Isead. Puede seguirlo en Twitter o en su página web personal. Su último libro es Crónicas de la Gran Recesión (2007-2009).

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Menos crecer y más ahorrar

¿Alguno de ustedes se ha planteado alguna vez, yendo en su coche cortos de combustible, si pisando el acelerador aumentan sus probabilidades de alcanzar la estación de servicio más próxima antes de quedarse sin gasolina? Esta es una idea intuitiva —es verdad que llegarían antes a la gasolinera— pero, convendrán conmigo, no necesariamente cierta, ya que lo que importa son los kilómetros que pueden recorrer con el combustible restante y no tanto el tiempo en el que los recorren. 

Es más, corriendo más no reduciremos la distancia a salvar pero seguro que vaciaremos antes el depósito, y es posible que nunca lleguemos. Pues bien, otro tanto ocurre en la economía si pensamos que el crecimiento es la única salida a la crisis. Empeñarnos en crecer, no sólo no anticipará el final de la depresión sino que seguramente nos alejará más aún del inicio de la recuperación.

Últimamente volvemos a escuchar voces que reclaman de los poderes públicos medidas de estímulo que compensen el nulo o negativo crecimiento del consumo e inversión privada. Creen esas voces que la cicatera contribución de las familias y empresas a la demanda agregada supone un serio riesgo de volver a la recesión y por eso piden al gobierno pisar el acelerador a fondo. No parece importarles que hace ya tiempo que se terminó el combustible y estamos haciendo como hizo Phileas Fogg con la “Enriqueta” en el último tramo de su viaje de 80 días: quemar todo lo que encontremos en el barco que pueda arder en la caldera.

Y es que, como dejó escrito el periodista norteamericano Henry Hazlitt*, «no existe en el mundo actual creencia más arraigada y contagiosa que la provocada por las inversiones estatales. Surge por doquier como la panacea de nuestras congojas económicas (...) El remedio es fácil. Basta que el gobierno gaste lo necesario para superar la “deficiencia”».

Desde luego, no se puede negar la buena fe de quienes piensan que el gobierno puede impulsar el desarrollo y crecimiento económico. Sin embargo, en la cabeza de todo buen intervencionista subyace la idea de que el estado está por encima del bien y del mal y, por tanto, puede desafiar las leyes del mercado e incluso de la física. De este modo, en su esquema mental, el gobierno puede gastar en sus programas de estímulo ciertas míticas riquezas —en palabras de Mises— que no necesitan ser aportadas por nadie, cual maná de los hebreos.

Pero los amantes de la intervención pública, con los keynesianos a la cabeza, pasan por alto una verdad de Perogrullo con frecuencia olvidada. A saber, que el estado no puede gastar ni invertir ni un euro que no haya obtenido previamente del ciudadano. Con su segunda derivada, que lo que el estado gasta o invierte —lo que se ve, como diría Bastiat—, lo deja de gastar e invertir el ciudadano —lo que no se ve.

Es decir, que la petición de que sea el gasto público el que compense la falta de consumo e inversión en la ecuación de la demanda agregada de un país, no es otra cosa que pretenderforzar al sufrido y vapuleado ciudadano a hacer algo que voluntariamente no quiere hacer. Porque el gobierno no tiene más medios para financiarse que (a) los impuestos, (b) la deuda pública —que son los impuestos del mañana— o (c) la manipulación de la moneda —también conocida como inflación, que es la forma más viciosa de tributar.

Todo ello porque los consumidores —es decir, las personas— nos comportamos, como decíaMises, como jerarcas egoístas, implacables, caprichosos y volubles. Y como tales, justo cuando la economía más necesita de nuestro afán consumista para crecer y salir de la crisis, no se nos ocurre otra cosa que ponernos a ahorrar y atesorar para devolver nuestras deudas y protegernos ante un futuro oscuro e incierto.

Y es que, lo que estamos experimentando en la actualidad es el proceso justamente inverso a la expansión crediticia de la fase de auge previa, artificialmente impulsada por gobiernos, bancos centrales y entidades financieras privadas, y que inevitablemente ha devenido en la depresión que sufrimos desde el 2007.

En este proceso, el desapalancamiento general del sector privado —el público, por el contrario no hace sino intentar incrementar su deuda— y la pérdida de valor de los activos en los balances de los bancos tienden a reducir la cantidad de dinero en circulación. Si esta contracción del crédito no está generando una deflación en toda regla, es porque se está viendo compensada por la ingente cantidad de dólares y euros que la Fed y el BCE están inyectando en la economía.

Aunque también podríamos decirlo al revés: si estamos viendo un incremento menos acusado de los precios de lo que correspondería a la irresponsable política monetaria de los bancos centrales, es porque los sucesivos quatitative easings, las compras de bonos y las facilidades de liquidez ilimitada a la banca, están siendo compensados por el desapalancamiento y el ahorro de familias y empresas privadas.

En todo caso, esta deflación inducida por la crisis e impulsada voluntariamente por los agentes privados, en ausencia de intervención estatal, facilita y acelera la liquidación de los proyectos de inversión erróneamente iniciados en la etapa expansiva del ciclo —p. ej. préstamos concedidos “alegremente”, compras de suelo sobrevalorado, construcción de aeropuertos sin aviones, despliegue de líneas de AVE sin pasajeros, etc. — y, por lo tanto,abre paso a la ansiada recuperación.

Pues a diferencia de la expansión crediticia previa, esta contracción es la reacción natural del mercado a los errores de inversión cometidos. Parece que, precisamente por eso, ha de ser combatida por los poderes públicos y así está ocurriendo, que la intervención estatal, la coacción sindical y la rigidez de los mercados —sobre todo, pero no sólo, del laboral—están impidiendo los reajustes necesarios a la recuperación.

Pero hemos de saber que el camino no es precisamente de rosas sino de espinos. Ycualquiera que diga que de ésta podemos salir sin hacer grandes sacrificios, o no dice la verdad o está haciendo campaña electoral. Al igual que no existe otro remedio para la resaca más que “dormir la mona” —y desde luego, seguir bebiendo no es una alternativa válida—, no hay una solución a la crisis que no pase por hacer un importante sacrificio.

Porque en tanto no completemos el proceso de reajuste y eliminemos por completo el efecto de los créditos concedidos a proyectos de inversión que en la práctica han resultado ruinosos, no se iniciará la recuperación. Una vez cuadrados los balances de los bancos y culminado el proceso de desapalancamiento, el ahorro generado por los agentes podrá entonces dedicarse a impulsar la inversión en bienes de capital que, a la postre, generarán empleo y, ahora sí, crecimiento sano y genuino.

Por eso, quizás sea bueno regalarle a quien ocupe el Palacio de la Moncloa a partir del próximo 20-N el clásico portafotos con el lema “¡papá, no corras!”

* Henry Hazlitt, Economía en una lección, Unión Editorial.

El sistema bancario es basicamente una especie de concesion estatal.

El sistema bancario es basicamente una especie de concesion estatal. Como las escuelas concertadas por ejemplo.Los gobiernos teledirigen a los bancos y no al reves y por eso, al ser en el fondo entes publicos de gestion privada tiene los privilegios que tienen. Reserva fraccionaria, garantia de depositos y curso forzoso (sus apuntes electronicos valen igual que dinero para saldar todo tipo de deudas publicas y privadas). De hecho creo que si el sector bancario es de gestion privada y no lo realiza directamente el mismo Estado es porque al ser algo mejor la gestion el Estado ahorra dinero

¿Qué entendemos por riesgo en las inversiones?

Nos han mentido. Siempre lo han hecho y lo seguirán haciendo. Nos han mentido en las escuelas de negocio, en las entidades bancarias  y en las asesorías de inversión.  Desde siempre nos han inculcado que si queríamos tener más plusvalías debíamos asumir más riesgos. 

El riesgo no está en la volatilidad de las acciones en el corto plazo, el riesgo radica en no saber lo que uno hace, en no fijarnos un horizonte de inversión lo suficientemente amplio,  en no entender en qué estamos invirtiendo y en no evaluar correctamente el precio que pagamos en relación al auténtico valor de los activos que adquirimos.

A mi entender las acciones son los activos con menor riesgo -siempre a largo plazo- porque son los productos de inversión que más rentabilidad ofrecen. Así ha sido siempre y así seguirá siéndolo.  La historia, aunque no se repite, rima. Y las cuatro palabras más peligrosas en bolsa son pensar que "esta vez es diferente" .

Tras tres semanas consecutivas de subidas del Ibex35 y de los mercados internacionales  parece que el miedo se va diluyendo, ya se empieza a hablar de valores candidatos a OPA, ya se ve el horizonte del euro más despejado, ya se empiezan a evaluar los indicadores macroeconómicos con más optimismo.

No dudo de que es un buen momento para adquirir acciones, todavía a precios de saldo, pero se lo crea o no, el riesgo es mayor que hace 3 semanas, porque el potencial de revalorización de las acciones es, a día de hoy, menor.

Para mí el riesgo es no alcanzar los objetivos de rentabilidad que previamente nos hemos propuesto. Si alguien invierte en depósitos a un año o deuda del Estado y se conforma con ese 4 % de interés, está asumiendo pocos riesgos (por lo menos conscientemente) dado que su objetivo inicial se cumplirá. 

En cambio, para mí esa inversión es la más arriesgada de las inversiones. ¿Por qué? Porque mi objetivo de rentabilidad pasa por no perder poder adquisitivo y con ese 4 %, tras pagar mis impuestos y descontar la inflación real (no la oficial) no se cumplen mis perspectivas. 

El tener ciertos conocimientos, el analizar la historia económica de los últimos 100 años,  y algo de sentido común hace que yo vea riesgos donde el inversor habitual de la calle sólo ve seguridad.  Yo sé que no hay practicamente Estado que no se haya cargado su moneda en algún momento de su historia, y ese riesgo, comprando acciones de compañias que sepamos que van a seguir existiendo en los próximos años, es despreciable.

A mi personalmente me parece que tener compradas acciones que representan trozos de muy buenas empresas es la inversión más segura que hay. Yo este verano, lejos de asustarme por los acontecimientos, he aprovechado los buenos precios para comprar más y así hice tres compras al Bestinfond en los días 8, 9 y 10 de agosto de 2011, otras dos compras a mediados de septiembre y la última compra la hice el pasado 3 de octubre.

Pero para ahondar más en el tema de las inversiones seguras, voy a poner unos cuantos ejemplos de inversiones consideraras seguras por el común de los mortales:

1.- Depósitos bancarios. La gente lo considera la inversión más segura, pero vamos a repasarla un poco y veremos que en primer lugar nos da, pongamos un 3,5%, que tras tributar al 21% se nos queda en un 2,76%, esto no cubre siquiera la inflación, ni la real ni la oficial. Si el banco quiebra, teóricamente nos garantiza nuestro dinero el fondo de garantía de depósitos, hasta 100.000 euros por titular, pero que pasa si tenemos más de esa cantidad invertida, pues que la perdemos, y con los primeros 100.000 euros, que pasa, cuando nos los devuelven? Por que por ejemplo ahora están hablando de que el fondo de garantía de depósitos va a ser usado para recapitalizar los bancos. En definitiva lo que parece más seguro no lo es tanto. Como ya dijo Francisco García Paramés en la conferencia de inversores del año 2010, cuando vendió su casa y tuvo el dinero en Cajamadrid unos días, tenía mucho miedo hasta que lo invirtió en los fondos Bestinver.

• "Estando en un fondo de inversión uno duerme más tranquilo y estás más protegido que si eres un depositante , además la ventaja del fondo es que invierte en activos reales, que están fuera del balance de los bancos, con la doble supervisión de la gestora y el depositario". Francisco García Paramés  ( el mejor inversor de Europa en la categoría de fondos value europeo , rentabilidad  media anual de su  fondo  bestinfond)en estos 18 años del 18%)

2.- Bonos patrióticos de la Generalidad Catalana.- Se emitieron hace unos meses y ahora van a emitir otros porque no tienen ni para pagar los intereses….., del capital ya ni hablamos. Hay que estar locos para comprar esos bonos.

3.- Bonos del estado.- Si estos son de España, Italia, Portugal o Irlanda, corren un serio riesgo de no ser cobrados ni principal ni intereses, si son de Grecia ya es dinero perdido por lo menos el 50% que la quita que se prevé.

Si los bonos son de Alemania, nos darán un 1,5% de interés, tras impuestos se queda en nada. Si los bonos son de Suiza, nos darán la extraordinaria rentabilidad de un -0,2% anual, unos cuatro puntos por debajo de la inflación, lo único a lo que aspiramos en este último caso es a preservar el capital.

Si los bonos son de Alemania, nos darán un 1,5% de interés, tras impuestos se queda en nada. Si los bonos son de Suiza, nos darán la extraordinaria rentabilidad de un -0,2% anual, unos cuatro puntos por debajo de la inflación, lo único a lo que aspiramos en este último caso es a preservar el capital.

Más en este video: http://www.youtube.com/watch?v=uy1qbeL94hQ

• La cultura es la estética de la inteligencia, por eso la cultura da libertad.

Saludos a todos.