Fuente: http://www.quietinvestment.com/
He sido rica y he sido pobre; ser rica es mejor.
(Sophie Tucker)
La cita de Sophie Tucker, famosa cantante y actriz norteamericana del siglo pasado, resume de una manera harto eficiente la esencia del valor de la independencia financiera.
Podrían llenarse miles de páginas enumerando todo aquello que el dinero no puede proporcionarle. De hecho, lo más importante y valioso de nuestras vidas no puede ser obtenido simplemente a través del dinero. No obstante, Sophie Tucker, emigrante de origen ucraniano que alcanzó la fama interpretando canciones cómicas de vodevil subidas de tono, supo condensar sabiamente el quid de la cuestión en torno al dinero: ser rico es mejor que ser pobre.
Qué es ser rico o ser pobre en términos financieros es desde luego un asunto nada fácil de dilucidar dado que la pobreza o la riqueza de las personas está íntimamente relacionada con el entorno donde se desarrolla su vida. Así, no es lo mismo ser pobre en Somalia que en Noruega. De lo que no cabe duda es que probablemente es mejor ser rico en Somalia que pobre.
Por qué es importante la independencia financiera
La independencia financiera es uno de los medios a través de los cuales las personas pueden aumentar su grado de libertad personal. La libertad consiste en esencia en la capacidad de elegir. Por tanto, a mayor independencia financiera mayor libertad. No nos referimos a libertad política sino a aquella con la cual votamos cada día en la mayor democracia que jamás haya existido, esto es, el mercado. Cuanto más dinero tenga usted más veces podrá votar todos los días a través de sus preferencias de compra y venta.
Si usted tiene una hipoteca que tardará 30 años en abonar y familia a la que mantener es más posible que probable que no pueda permitirse el lujo de no trabajar, por ejemplo, durante un año. Es también más posible que probable que tenga que soportar a un jefe odioso sin ocasión alguna de prescindir de su molesta autoridad. Votará usted cada cuatro años nominalmente como un hombre libre pero de facto como un esclavo.
Si por el contrario usted no tiene hipoteca aunque sí familia pero atesora activos por valor de, por ejemplo, 200.000€, es más posible que probable que tenga menos reparos en deshacerse de su jefe y buscar otro empleo o crear su propio negocio. Puede incluso que usted no vaya a votar ya que le viene mal los domingos. No obstante, no cabe duda de que usted es un hombre más libre que el hipotecado del párrafo anterior.
Por eso es tan importante la independencia financiera. Ésta incrementa nuestra libertad de una manera tangible y claramente perceptible por su beneficiario. A diferencia de las proclamas de los políticos sobre la libertad, que enardecen los corazones al mismo tiempo que vacían los bolsillos, la independencia financiera, al enardecer su bolsillo aunque sea de manera menos poética que las soflamas de los salvapatrias tanto profesionales como amateurs, le hará sentir una reconfortante sensación de seguridad y confianza en sí mismo. Como efectos colaterales beneficiosos también incrementará su responsabilidad personal y reducirá su tendencia innata a buscar culpables para sus problemas y sabios amos políticos para que los solucionen.
Elija no ser pobre
Que usted sea pobre le conviene a mucha más gente de la que se imagina. Por ejemplo, a los políticos. De esta manera siempre estarán dispuestos a socorrerle a cambio, eso sí, de su voto. Algunos hasta querrán que les ame. No obstante no ser pobre beneficia a muchas más personas: a todas aquellas que a cambio de su dinero le puedan ofrecer un bien o servicio que usted necesite o desee.
El primer paso para dejar de ser un esclavo nominalmente libre es construir uno mismo un patrimonio que le permita defenderse de la voracidad de nuestros gobernantes y de la incertidumbre del futuro. Este patrimonio no le hará más feliz ni resolverá sus problemas pero eliminará de su camino obstáculos importantes en la búsqueda de su felicidad.
No olvide nunca que el dinero no es un fin en sí mismo. Tan sólo un medio, un instrumento, una herramienta. No deje que le condenen a la servidumbre paternalista del estado. Ocúpese usted mismo de sus asuntos y no delegue en incompetentes instancias políticas lo que no es más que una responsabilidad personal e individual. Recuerde la célebre cita de Mark Twain “No ande por ahí diciendo que el mundo le debe su sustento. El mundo no le debe nada. Estaba aquí antes.”
Ganar dinero en bolsa es increíblemente fácil
Lo que es increíblemente difícil es ganar mucho dinero y además rápido. Afortunadamente para todos nosotros simplemente obtener el doble o el triple de lo que le ofrece la deuda pública o la renta fija en general está al alcance de todo el mundo.
Como el dinero en papel dado su carácter fiduciario sólo vale lo que los gerifaltes del BCE y de la FED dicen que vale no le quepa la menor duda de que las acciones de las empresas que venden los productos y servicios que todos los días usamos constituyen una manera mucho más eficaz, segura y rentable de construir un patrimonio que cualquier otra.
Sin embargo es importante que usted conozca cómo hacerlo y a través de qué medios. Es importante una cierta cultura financiera. No hace falta un doctorado en economía ni mucho menos. De hecho, la mayor parte de los economistas son pésimos inversores y es mejor no tomárselos en serio. Cómprese sus libros, léaselos y después ignórelos. Sí es imprescindible, en cambio, el conocimiento de algunas cuestiones básicas muy sencillas. Como por ejemplo el poder de la capitalización y el interés compuesto.
Pero sobre todo es importante saber comportarse. El comportamiento de un inversor pasivo o conservador se rige por un principio básico: no hacer nada la mayor parte del tiempo. El corolario a este principio general es: hacer siempre lo mismo las veces que se tenga que hacer algo. Las herramientas básicas son la disciplina y la paciencia. Simpleza técnica, exigencia emocional.
Así pues, anímese porque poco a poco trataremos en este blog de estas cuestiones generales y otras más concretas que esperamos le sirvan de inspiración para mejorar su independencia financiera y aumentar así su libertad personal.
El primer paso en la búsqueda de la independencia financiera: por qué
Sosteníamos en un post anterior la importancia de la independencia financiera como instrumento de libertad personal y herramienta removedora de obstáculos en nuestra búsqueda individual de la felicidad. Insistíamos en la importancia de la capacidad de elegir como elemento esencial de la libertad. Sin duda, ese era el motivo primario y fundamental que justificaba a nivel moral el aumento de nuestra independencia financiera.
No obstante, es necesario profundizar en por qué nos conviene esa búsqueda de la independencia financiera a un nivel más concreto y práctico. Conocemos el por qué metafísico pero es indispensable saber el por qué material de esta necesidad. Vamos a enumerar aquí varios “por qués” de los que estamos seguros el lector hallará que son evidentes en sí mismos y de puro sentido común. Siendo esto así, lo importante es recordarlo y ser consciente de ello dado que el mayor peligro de lo que nos parece evidente reside en su tendencia a volverse invisible.
El futuro es incierto
Cualquiera que consulte la sección de anuncios de un periódico comprobará de inmediato la enorme cantidad de ofertas de adivinos, tarot, etc… La versión más sofisticada de las artes adivinatorias actuales la protagonizan los economistas y los analistas bursátiles. Gran parte de sus predicciones tienen la misma consistencia lógica que los vaticinios de los augures tradicionales. En ambos casos individuos, empresas e instituciones desembolsan enormes sumas de dinero tratando de predecir el porvenir. Responde todo ello a la ambición humana de beneficiarse del futuro.
QuietInvestment cree que debemos aprovechar las oportunidades que nos brinda el presente para beneficiarnos del futuro. Sin embargo, como bien decía el poeta francés Paul Valéry, el futuro ya no es lo que era. Motivo por el cual aquí sostenemos que para beneficiarnos del incierto porvenir lo primero que debemos hacer es protegernos de él.
La independencia financiera contribuye a dotar al individuo de algo parecido a un salvavidas o colchón de seguridad que le protege de sucesos o eventos perjudiciales e imprevistos que pueden ir desde la necesidad de cambiar de vehículo a la desgracia de padecer alguna enfermedad grave. En efecto, el futuro es incierto. Puede depararnos grandes alegrías pero también grandes tragedias. El ser humano configura su existencia de manera prospectiva dado que el sentido primario de su existencia es sobrevivir, seguir vivo. A partir de ahí viene todo lo demás.
El gobierno o, mejor dicho, inflación e impuestos
Ya tenemos bastante con las incertidumbres habituales de nuestra vida diaria. Sin embargo, el gobierno no comparte esta apreciación y considera que el ciudadano debe ser castigado aún más a través de dos herramientas básicas.
La primera es la inflación creada por los bancos centrales y que tiene por objeto primordial diluir la deuda de los estados. Esta situación no es temporal sino crónica. El incentivo primordial que persigue el político es la reelección. Ésta se consigue en las democracias modernas mediante la mayoría de los votos. Por tanto el gobernante posee un incentivo enorme para tratar de “comprar” esos votos mediante políticas expansivas de gasto público que conllevan endeudamiento. Éste puede diluirse mediante inflación. Y ésta se crea a través del monopolio de la creación de dinero. Por supuesto ese monopolio pertenece al gobernante.
La segunda herramienta son los impuestos. Medio año de nuestra vida puede estar dedicado a la “solidaria” labor de contribuir a la hacienda pública. Como todos los votos valen lo mismo los políticos han descubierto que confiscar 10€ a un individuo y repartir 9€ entre tres individuos quedándose el propio gobernante con una comisión de 1€, le proporciona beneficios electorales. Tres votos contra uno. El político gasta, pues, por naturaleza y el gobierno tiene, pues, deudas perennes también por naturaleza. Deudas que pueden variar en tamaño pero que se financian con los recursos que se le sustraen amablemente al ciudadano. Eso sí, por su propio bien.
Todo esto constituye evidentemente una enorme simplificación. Sin embargo, no por ello deja de ser menos cierto. Independientemente de si los impuestos son o no necesarios y hasta qué porcentaje o de si la inflación tiene o no efectos beneficiosos para la economía lo importante aquí es ser consciente de que impuestos e inflación erosionan nuestra salud financiera y que van a acompañarnos hasta que la muerte nos alcance. Así pues, hay que tenerlos en cuenta y protegerse de ellos. Lo último que hay que hacer es sonreir.
Protegerse a sí mismo
No todos los gobiernos ni todos los políticos son igual de incompetentes y corruptos. Unos lo son más que otros. Ellos venden su protección y dado que pagamos impuestos y sufrimos su inflación debemos esperar algo a cambio. Lo que no debemos esperar de ninguna manera es que cumplan todo lo que prometen. Eso no va a suceder. Nunca sucede. De ahí que la protección financiera constituya una responsabilidad individual de cada uno dado que el ente que promete proveernos de bienestar presente y futuro convirtiéndonos en felices y despreocupados jubilados posee en realidad incentivos muy diferentes a los que tienen sus leales y resignados pagadores de impuestos.
Aunque los gobiernos han inoculado en muchos ciudadanos el pernicioso virus de la irresponsabilidad personal haciendo que cada vez que alguien tiene un problema adopte la actitud de buscar una solución en los políticos en lugar de desarrollar el sano hábito de buscar por sí mismo dicha solución, desde estas líneas le recomendamos que se ocupe usted mismo de sus propios asuntos financieros. No delegue en instancias gubernamentales lo que usted puede hacer mucho mejor. De hecho, el gobernante le perjudica más de lo que le beneficia. Coexista con él. Pero jamás confíe en él. Confíe en sí mismo y en aquellos con los que comparte objetivos y metas comunes. Con aquellos, en suma, que tienen los mismos incentivos que usted.
Recuerde
La vida no es fácil porque en ocasiones el futuro nos depara amargas sorpresas. Protéjase de ellas por sí mismo teniendo una saludable vida financiera y podrá entonces beneficiarse con mucha más seguridad de las buenas noticias que también le esperan el resto de su vida. No olvide, además, que vivirá en un entorno de inflación e impuestos que variará mucho a lo largo de los años pero que estará siempre presente. Tome pues las medidas necesarias para minimizar las frecuentes extorsiones gubernamentales de su patrimonio. En definitiva, asuma la responsabilidad de construir un futuro financiero sólido para su propio beneficio y el de las personas que son importantes en su vida porque tenga la más completa seguridad de que nadie lo va a hacer por usted.
Cuídese.
Creación de un patrimonio. Activos y pasivos
Hemos tratado en post anteriores de la importancia de la independencia financiera a nivel moral y práctico. Sin embargo, ¿cuál es el camino a emprender para lograrla? Mucho se ha escrito al respecto. Es de particular interés las aportaciones de R.Kiyosaki en su serie de libros didácticos Padre Rico, Padre Pobre. Nosotros compartimos a nivel general sus apreciaciones porque consideramos importante y útil para las personas que todas estas cuestiones se expongan de manera sencilla y simple.
Aun así conviene tomar cierta distancia de algunas de las cosas que señala este autor. Nos alejamos de Kiyosaki en que las cosas no son blancas o negras ni la vida es una cuestión de todo o nada. Existe una enorme gama de grises que surge de la combinación de dos elementos: uno objetivo, el precio, que determina siempre la rentabilidad de cualquier activo, y otro subjetivo, enraizado en la utilidad y el valor que cada cosa tiene para una persona en concreto. Sin embargo, no siendo para nada partidarios de clasificaciones taxativas, vamos a ofrecer una perspectiva simplificada en este post acerca de qué es un activo y un pasivo, dado que consideramos que es lo más adecuado a efectos didácticos. Esto último es más importante para nosotros que la precisión y exactitud técnica.
Acumulación de activos
Las personas que destacan por disfrutar de una situación financiera sólida o incluso desahogada presentan una serie de características comunes. Por ejemplo, una visión prospectiva de la vida, esto es, la capacidad de sacrificar bienestar presente en aras de un mayor bienestar futuro. También son plenamente conscientes del poder de la capitalización y el interés compuesto a largo plazo.
Pero sobre todo saben que para conseguir crear un patrimonio que aumente su independencia financiera deben realizar un continuo y constante proceso de acumulación de activos.
El lío de los activos y pasivos
La mayor parte de las personas no conocen la diferencia entre un activo y un pasivo. El transcurso de sus vidas se caracteriza por una incesante adquisición de pasivos y la ausencia o presencia residual de una política de capitalización fundamentada en la acumulación de activos. Economistas, asesores de todo tipo, banqueros y gobiernos han contribuido, cuando no fomentado, a que la clase media termine confundiendo activos con pasivos sin que este proceso muestre signos de finalizar. Y más importante aún que todo lo anterior ha sido la incapacidad, bien por ignorancia o bien por falta de voluntad, de gran parte de la clase media en adquirir sanos hábitos de ahorro e inversión.
Nosotros no queremos aturdirle más ni con tecnicismos al uso ni con las falacias económicas de rutina como la tan popular “la vivienda siempre sube de precio.” Sabemos que esta es una cuestión polémica y el que más y el que menos quiere siempre llevar la razón. Para QuietInvestment es de gran interés y preocupación el que usted tenga este fundamental concepto claro. Expertos y políticos encontrarán fácilmente en otros lugares quienes alimenten sus egos. Los académicos y estudiosos, expertos del saber convencional, también. Pero nada de eso ayuda a quien necesita darse cuenta de lo importante que resulta el sentido común en la creación de un patrimonio sólo porque la naturaleza humana muestre tendencia a ignorar lo obvio.
Qué es un activo y qué es un pasivo
Un activo es todo aquello que genera ingresos y un pasivo es todo aquello que genera gastos. En el primer caso, el dinero entra en nuestro patrimonio mientras que en el segundo caso el dinero sale del mismo. Además, un activo tiende a aumentar de valor con el transcurso del tiempo mientras que un pasivo tiende a perderlo.
Hay muchas clases de activos y de ellos hablaremos en otros post. Vamos a ofrecer como ejemplo ahora el caso de las acciones de una empresa. Éstas generan unos ingresos mediante el pago de dividendos y aumentan de valor con el transcurso del tiempo por efecto de la capitalización de los beneficios no distribuidos. Sí, hay empresas que no reparten dividendos y/o cuyas acciones han perdido, además, valor con el tiempo. Pero todo eso es otra historia y en su momento hablaremos de ella. Sirvan ahora las acciones como ejemplo paradigmático de activo.
Téngase en cuenta también que nada es una carga por su naturaleza sino por sus circunstancias. Económicamente esto significa que cualquier objeto puede llegar a constituir un activo si se ha adquirido a un precio ventajoso.
Imagine usted que adquiere por 50€ una raqueta de tenis valorada en 100€. Finalmente, no llega a utilizar su raqueta más que unas pocas veces durante el año siguiente a su adquisición lo que le provoca la sensación de haber gastado su dinero en un objeto completamente inútil. Decide entonces venderla y obtiene 75€. Es una raqueta de segunda mano, no puede venderla por los 100€ en los que estaba valorada hacía un año. Sin embargo, ha recuperado su dinero y tiene 25€ más, es decir, un 50% de rentabilidad sobre su inversión original. La inútil raqueta se ha transformado en una brillante inversión. Además, la persona que le ha abonado 75€ también sale ganando ya que se ha ahorrado efectivo al adquirir un objeto usado, aunque en buen estado, que comprado nuevo le habría salido más caro sin que aumente la utilidad y el valor que este nuevo adquirente ya ha conseguido con la “vieja” raqueta.
El pasivo por excelencia
El mejor ejemplo de pasivo habido y por haber es el automóvil. Salvo que usted sea el propietario del Ford Mustang que conducía Steve McQueen en “Bullit”, y además lo haya adquirido a un precio razonable, tenga por seguro que el 99% de todos los vehículos de motor constituyen pasivos para el 99% de sus felices o no tan felices propietarios.
Tan pronto como usted retira su flamante nuevo coche del concesionario éste ya ha perdido valor. Durante toda su vida útil el automóvil le ocasionará gastos. Hará que de su patrimonio salga efectivo vía las siguientes partidas: combustible, seguro, mantenimiento e impuestos (y ocasional, o no tan ocasionalmente, sanciones administrativas y hasta penales). No olvide tampoco que debe poseer una licencia gubernamental para conducir, lo cual significa que en algún momento de su vida tendrá que realizar un desembolso monetario para adquirir la habilidad de conductor y/o aprobar el correspondiente examen, del que recuerde también que deberá abonar su correlativa tasa.
Independientemente de la utilidad que le reporte su automóvil y de la satisfacción personal que de él obtenga y del valor subjetivo que éste le proporcione, no se engañe ni por un solo momento: para la inmensa mayoría de las personas el automóvil constituye un pasivo, independientemente de que lo necesite o lo desee o ambas cosas. Es una propiedad, y por tanto es patrimonio, pero tiende a depreciarse por su propia naturaleza y además origina gastos constantes y recurrentes. Todo ello sin menoscabo de lo mucho que le guste su automóvil o de lo mucho que lo necesite o, incluso, de la felicidad que le proporcione.
Conclusión
Todo lo que usted posea y que revista alguna de las dos características que definen económicamente a su automóvil, esto es, pérdida de valor por el mero transcurso del tiempo y generación de gasto vía salida de efectivo de su patrimonio, es ahora y será siempre un pasivo. ¿Cuántos “automóviles” acumula usted?
En el siguiente post, y antes de tratar de los distintos tipos de activos que se pueden acumular, hablaremos de un espinoso asunto que no deja a nadie indiferente y que, además, levanta ardorosas pasiones: ¿es la propiedad de un inmueble destinado a primera vivienda un activo o un pasivo? ¿Recuerda usted la curiosa, o no tan curiosa, unanimidad que esta cuestión generaba en nuestra clase, o mejor dicho casta, política y en nuestros prudentes banqueros, y “cajeros”, hace no tanto tiempo? No se preocupe, seguro que ellos ya lo han olvidado.
La vivienda habitual: ¿activo o pasivo?
No hace tanto tiempo la vivienda era “el principal activo de la familia.” Banca y gobierno coincidían, suponemos que por mero azar, en tan radical afirmación. Los tiempos parecen haber cambiado y hoy nada hay peor que adquirir un inmueble. El público que se lanzó a la compra de pisos y casas como si no hubiera mañana reniega ahora de sí mismo y maldice en silencio su decisión que antes consideraba tan acertada. Las pasiones se tornan extremas y lo que ayer era blanco hoy es negro.
Pero lo cierto es que la vida no es así. Las personas, dominadas por sus emociones extremas en épocas de exuberancia y depresión, sí lo son. Tomemos pues este polémico asunto con un poco de distanciamiento y analicemos si realmente la vivienda habitual es un activo o una pesada carga. Nuestra postura al respecto se resume con una sola palabra: depende. El lector de QuietInvestment no tardará en adivinar de qué depende: del precio que se haya abonado por ella, por supuesto.
La vivienda habitual genera gasto pero no por ello es un pasivo
La propiedad de un inmueble genera gastos de mantenimiento y conservación así como gastos legales. Podría entonces concluirse que la vivienda habitual es un pasivo porque detrae efectivo de nuestro patrimonio y no genera ningún ingreso. Sin embargo, es un hecho evidente de la vida el que las personas necesitan un lugar donde vivir. Así pues, o bien se paga un alquiler o bien se adquiere una propiedad, al contado o a crédito, para tal fin. Que se opte por una fórmula u otra depende en gran medida de las expectativas de permanencia del comprador en determinado lugar y, en particular, de sus circunstancias personales.
Ocurre, no obstante, que a veces las condiciones de un determinado mercado inmobiliario unidas a las condiciones de concesión de crédito hipotecario hacen parecer mejor la compra que el alquiler y viceversa. Como los tipos de interés se hallan sometidos a fluctuaciones periódicas y cíclicas causadas por la nada invisible mano de los bancos centrales y gobiernos adictos al dinero ajeno tenemos que tener en cuenta que estas situaciones de ineficiencia o desequilibrio alquiler/propiedad se repetirán en el tiempo.
Otros factores como el marco normativo del alquiler o la mentalidad de la gente o la demografía o, incluso, el nivel de movilidad geográfica laboral vienen a complicar aún más la situación. El carácter extremadamente local del mercado inmobiliario hace además difícil aplicar las mismas reglas y principios en todos los lugares.
Todo son problemas y parece difícil tomar una decisión. Adquirimos una propiedad que nos proporciona un techo donde cobijarnos y tener una vida. La república independiente de mi casa, como rezaba el spot de Ikea (con permiso, eso sí, de políticos locales y sus correspondientes excesos regulatorios). Y, de repente, surge la zozobra y la agonía provocada por la nada agradable sensación de haber adquirido algo que se deprecia constantemente y que nos vacía el bolsillo. Habría que otorgarle quizá a la vivienda habitual otra oportunidad de redención porque no pertenece a su naturaleza ser calificada de vulgar pasivo sino a sus circunstancias. A sus circunstancias, claro está, de adquisición.
Piense en su vivienda habitual como una inversión
Cuando realizamos una inversión, independientemente del tipo de activo, esperamos a cambio un retorno apropiado. El retorno apropiado mínimo que cabe exigir a cualquier inversión debe rondar el 6% anual, que es la media histórica de rentabilidad ofrecida por el bono americano a 10 años. O lo que es lo mismo, la rentabilidad libre de riesgo a largo plazo. Esto último siempre y cuando confiemos en la honorabilidad del gobierno en cuanto a que va a respetar su promesa de restituirnos el capital que le hemos prestado al cabo de 10 años y después de habernos abonado los correspondientes intereses. Por supuesto, este 6% es una referencia teórica aunque, eso sí, con gran sentido práctico.
Por tanto, si adquiere un inmueble por 100.000€ usted debería obtener en concepto de alquiler neto (deducidos gastos legales y otros gastos de la propiedad) unos 6.000€. Redondeando hacia arriba eso significa un PER, relación precio del activo/beneficio del activo, que no sobrepase la cifra de 17. Estamos hablando aquí del PER de la vivienda.
Esto se resume de la siguiente manera, con una obviedad extrañamente ignorada: pague un precio razonable por su vivienda. Un PER 17 lo es. Una tasa de retorno interna de un 6% resiste el embate de la inflación y genera un beneficio palpable. Aunque usted va a vivir en el inmueble y, por tanto, no lo va a explotar económicamente, eso no es óbice para que pague un precio excesivo. ¿Y qué es un precio razonable? Un precio razonable es aquel que tiene sentido económico. No tiene lógica económica alguna obtener en concepto de alquiler una rentabilidad de un 2%. Hasta un depósito bancario puede mejorar eso. La tasa anual de inflación en los países de la OCDE se mueve entre el 2%-3%. La vivienda, como activo real, resiste bastante bien los ataques del impuesto invisible más célebre de la historia. Pero hay que moverse entre un 5%-7% como mínimo para que la inversión genere un retorno real.
Puntualizaciones
No pagar como máximo más de un PER 20 es una regla general. Sirve de guía. Pero recuerde el localismo extremo del mercado inmobiliario. Fíjese pues en el PER histórico medio de la vivienda del país en el cual vive. En España, por ejemplo, ha sido 20, lo que supone una tasa interna de retorno del 5% lo que significa que un PER por debajo de esa media empieza a tener visos de ser una buena compra.
Lo mismo que sucede con el mercado de compra-venta de inmuebles se aplica al alquiler. El localismo es extremo. Y además hay que tener muy en cuenta la regulación legal de la institución. Acuérdese para el caso español la adicción casi compulsiva de nuestra clase política por los cambios regulatorios. Allí donde quiera comprar entérese de cómo se paga el metro cuadrado de alquiler.
Usted no es un experto del mercado inmobiliario, uno de los más complicados a nuestro juicio. “La vivienda siempre sube de precio” es una falacia económica, como tantos ciudadanos han tenido la amarga experiencia de comprobar. No confunda revalorización constante con resistencia a la inflación. Por tanto use el margen de seguridad. El precio de la propiedad inmueble y de los alquileres puede experimentar tanta volatilidad como cualquier otro tipo de activo. Protéjase de eso moderando el precio de adquisición. Es la forma más sencilla y práctica de lograrlo. Juegue a no perder y empezará a ganar. Piense que no existe ningún activo que produzca beneficios infinitos motivo por el cual el precio que deberíamos estar dispuestos a pagar por él tiene que ser finito.
Conclusión. ¿Activo o pasivo?
La vivienda habitual no es un activo o un pasivo por su naturaleza. Lo es por su precio. Se trata del objeto más útil de nuestras vidas y conlleva, para la mayor parte de los mortales, un importante desembolso de efectivo. Su adquisición y, sobre todo, las condiciones de la misma pueden marcar de forma radical el futuro de nuestra existencia financiera. Merece pues una inversión en tiempo y prudencia así como la voluntad de no incurrir en un gasto excesivo por el mero hecho de que los demás lo hagan movidos por promesas de constante revalorización. No hay burbuja, por mucho que se prolongue en el tiempo, que no termine por estallar.
Busque, pues, una tasa de rentabilidad interna para su vivienda que se mueva como mínimo entre el 5% y el 7% anual. Si no la encuentra qué mejor señal para decidirse por el alquiler y esperar. Independientemente de que los tejemanejes gubernamentales de los tipos de interés para facilitar el acceso al crédito indiquen que coyunturalmente es mejor comprar que alquilar. Una hipoteca se abonará durante muchos años y esas condiciones aparentemente favorables a nivel crediticio y de tipos de interés variarán porque dependen de la voluntad de los políticos y burócratas. Éstos no persiguen los mismos fines que usted ni comparten los mismos incentivos.
Su vivienda habitual es su hogar. Su valor será infinito para usted y su familia. Que no lo sea el precio.
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