La vivienda se ha convertido por derecho propio en el azote de nuestra economía gracias a un desmedido afán de los ahorradores por convertirse en propietarios, de los Ayuntamientos por engrosar sus arcas y de los promotores por sacar el máximo rendimiento a su actividad sin pensar en la sostenibilidad de la misma, además, por supuesto, del papel de los bancos como prestamistas que no tuvieron en cuenta las normas básicas sobre medición de riesgos a la hora de conceder crédito. Sólo así puede explicarse una burbuja inmobiliaria de las dimensiones de la española, que ha dejado a la mitad de la banca y sobre todo de las cajas en una situación límite.
Esta reflexión llega a colación de una noticia que ayer pudimos ver en todos los medios de comunicación:Los jóvenes tendrían que cobrar el doble para poder comprar un piso. La cifra mágica son 2.267,64 euros al mes o 27.211,66 euros al año, según el Observatorio de la Vivienda del Consejo de la Juventud (CJE), lo que supone un 74,62% más que el salario medio actual. De forma resumida, el CJE ha basado sus cálculos en una capacidad de endeudamiento razonable de no más del 30% de los ingresos -quienes quieran acceder al informe completo pueden hacerlo aquí-
Lo cierto es que estos datos invitan a hacer una reflexión sobre el desmedido afán de convertirse en propietarios por parte de la mayoría de ahorradores cuando, como explica Fernando Encinar , jefe del departamento de estudios de Idealista, en una reciente entrevista “la compra de una vivienda es una de las decisiones más irracionales que toma el ser humano. Es curioso porque es la inversión más grande que hacemos pero también la más irracional porque entre compra y al alquiler, lo racional es alquilar. En el momento que haces números, salen a cuenta”. Más allá de la elección entre alquiler o compra, lo cierto es que desde un punto de vista inversor, la vivienda no es la mejor alternativa.
Como hace tiempo comenté en Dinero Experto, en vivienda no se invierte. Los datos hablan por sí solos cuando se compara la compra de una casa con la bolsa y otros productos financieros en términos de inversión. El problema es que gracias a la burbuja inmobiliaria nos hemos acostumbrado a ver el ladrillo como una inversión sin riesgo que crece a ritmos superiores al 10% anual cuando la historia nos dice otra cosa.
Para demostrarlo Tristán el subastero nos trae un gráfico con el precio histórico de la vivienda en Estados Unidos. Basta con un primer vistazo para darse cuenta de las oscilaciones y de que la progresión en el precio no es ni mucho menos lineal. Pero podemos ir un poco más allá y comprar la rentabilidad de dos operaciones: por una lado la venta de una vivienda y por otra la inversión en bolsa: Una casa comprada por 75.000 euros en 1990 y vendida en 2009 por 175.000 frente a invertir ese dinero en Bolsa -y para simplificarlo más en el Ibex 35.
En el fondo, resulta lógico, ya que la vivienda es un activo que se deteriora con el paso del tiempo y cuyo único medio para revalorizarse es la escasez del suelo. Lo que no es razonable es comprar una vivienda por 100.000 euros y pretender venderla por 250.000 al cabo de tres años. Pero incluso en esos grandes negocios inmobiliarios la rentabilidad que se obtiene está muy por debajo de lo que se puede ganar en bolsa, sobre todo si tenemos en cuenta maravillas como el interés compuesto, que ya trataremos en otro artículo.
Si ya incluímos la variante del alquiler en la ecuación los datos son todavía más claros.Veamos qué opción es más rentable desde un punto de vista financiero partiendo de un capital inicial de 50.000 euros que destinaríamos a la compra de una vivienda de 200.000 euros, siguiendo un ejemplo de Lycka Bonita. Para ello tendremos que:
- Calcular el precio por el que deberíamos que vender la casa a los 20 años para RECUPERAR la inversión. Considera una inflación anual constante del 2,5% y una hipoteca contratada a un tipo fijo de 4,5% -hacerlo a tipo variable resultaría mucho más complicado-.
- Calcular los beneficios de invertir esos 50.000 € en depósitos del 2,5 % TAE de 6 meses durante 20 años, en el mismo escenario de inflación anual constante del 2,5 %
La respuesta parece bastante clara. Si tomamos la inversión en vivienda sólo como inversiónlos números nos van a decir que en ningún caso compremos -si bien también existen estudios que determinan que comprar resulta más rentable al cabo de cinco años-. Sin embargo, cada año cientos de personas se endeudan durante 20 años o más para convertirse en propietarios ¿Hacen mal? Desd un punto de vista exclusivamente inversor sí, pero es que al final una vivienda es algo más que una inversión. Es donde van a estar nuestros seres queridos, pertenencias y nuestra vida, a fin de cuentas, y por eso resultan tan complicado invertir en vivienda, aunque sea la inversión más importante de nuestras vidas.
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